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我對房地產也不是很清楚,大概用以前學過的窮爸爸富爸爸財務分析方法計算了一下,
這個投資案的結果如下面所示,不知道有沒有什麼錯誤,請各位大大不吝指教喔~~
剛開始資產與負債:
資產:
(1) 80萬
(2) 每月貸款(本息)約5000元,倒推大概是目前房價約180萬的新成屋房子,首付72萬
(預設貸款6成，300萬內優惠年利率1.325%，利率3%，貸款年數20年)
總資產==260萬
負債:
180萬x60%=108
總負債==108萬
淨資產(資產減去負債):
260萬-108萬=152
淨資產==152萬
每年的收入與支出:
收入:
月收入5000+8000==>年收入==(0.5+0.8)x12=15.6萬
支出:
(1) 房貸每月5000==>每年房貸=6萬元
(2) 每年房子折舊=
80萬x1.5%=1.2萬
180萬x1.5%=2.7萬
總折舊=3.9萬
(要注意的是套房以及台北以外例如桃竹苗的折舊比較快,
不過這裡先不考慮這些因素,只單純以耐用年限50年,
每年折舊大概是房價的1.5%左右來計算)
年損益(收入減去支出):
15.6-6-3.9=5.7萬
所以剛開始的淨資產報酬率(等於年損益除以淨資產,也就是投資報酬率)
==>5.7萬/152萬=3.75%
接下來每年的淨資產會變動,因此會影響淨資產報酬率,
每年淨值變動:
(1)房貸負債減少5000x12=6萬
(2)年折舊3.9萬
(3)8000元房租所帶來的淨收入9.6萬
因此計算10年後的淨資產報酬率:
淨資產:
(1)6萬x10=60萬
(2)折舊=3.9x10=39萬
(3)收入9.6x10=96萬
==>淨值增加60-39+96=117萬
10年後的淨資產=152+117=269
所以10年後的淨資產報酬率(投資報酬率)
==5.7萬/269萬==2.1% |
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發表於 2009-4-1 11:21:34
